Simulador de Crédito Hipotecario
Calcula tu pago mensual, total de intereses y costo real de tu crédito de vivienda con tasas típicas del mercado hipotecario mexicano.
Simulador de Crédito Hipotecario
$
Precio total del inmueble%
Mínimo recomendado: 20% para evitar gastos adicionales% anual
Tasa hipotecaria típica en México: 9.5–13%Pago mensual estimado
$16,515
Enganche$400,000
Monto del crédito$1,600,000
Total intereses$2,363,603
Costo total del inmueble$4,363,603
Precio de la propiedad$2,000,000
Enganche (20%)- $400,000
Monto a financiar$1,600,000
Total intereses pagados+ $2,363,603
Costo total del crédito$3,963,603
Cómo usar este simulador
Ingresa el valor de la propiedad, el porcentaje de enganche, la tasa de interés y el plazo. El simulador calcula el pago mensual y el costo total del crédito.
- Enganche mínimo: La mayoría de los bancos exigen al menos 10–20% del valor de la propiedad.
- Tasa hipotecaria 2024: Bancos comerciales ofrecen entre 9.5% y 13% anual en tasa fija.
- Plazo máximo: Hasta 30 años en banca privada; 30 años en INFONAVIT.
- Recuerda agregar gastos notariales (2–6% del valor) al costo total.
La fórmula hipotecaria
El pago mensual fijo se calcula con la fórmula de amortización francesa:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Donde:
M = pago mensual
P = monto del crédito (valor − enganche)
r = tasa mensual (tasa anual ÷ 12)
n = número de pagos (años × 12)
Donde:
M = pago mensual
P = monto del crédito (valor − enganche)
r = tasa mensual (tasa anual ÷ 12)
n = número de pagos (años × 12)
Ejemplo práctico
Crédito de $1,600,000 a 20 años al 11%
Propiedad de $2,000,000, enganche del 20% ($400,000), tasa 11% anual, plazo 20 años:
Monto del crédito $1,600,000 MXN
Tasa mensual 0.9167%
Pago mensual ~$16,490 MXN
Total intereses ~$2,357,600 MXN
Costo total del crédito ~$3,957,600 MXN
Comparativa de opciones hipotecarias en México
- INFONAVIT: Para trabajadores formales. Tasa fija según salario y puntaje. El pago se descuenta de nómina.
- FOVISSSTE: Para trabajadores del gobierno. Tasas competitivas, plazo hasta 30 años.
- Banca privada: Mayor flexibilidad, tasas 9.5–13%, requiere enganche mínimo del 10–20%.
- Cofinavit: Combinación de INFONAVIT + crédito bancario para propiedades de mayor valor.
Preguntas frecuentes
La mayoría de los bancos privados exigen un enganche mínimo del 10% al 20% del valor de la propiedad. Con INFONAVIT puedes usar tu saldo de cuenta individual como enganche. Un enganche mayor reduce el monto a financiar y, por tanto, los intereses totales pagados durante la vida del crédito.
La tasa fija ofrece certeza: tu pago mensual no cambia durante toda la vida del crédito, facilitando la planificación financiera. La tasa variable suele iniciar más baja, pero puede subir si la TIIE aumenta. En el entorno de tasas altas de 2023–2024, muchos expertos recomiendan tasa fija para protegerse de futuros incrementos.
Los bancos aplican la regla del 30%: tu pago mensual hipotecario no debe superar el 30% de tu ingreso neto mensual. Si el pago mensual es de $15,000, necesitarías ingresos netos de al menos $50,000/mes. Usa la calculadora de capacidad de pago para estimar cuánto crédito puedes obtener.
Además del enganche, debes presupuestar: gastos notariales (2–6% del valor según el estado), avalúo ($3,000–$8,000), comisión por apertura (1–2% del crédito), seguro de vida e incendio (obligatorios durante la vida del crédito). Usa la calculadora de gastos notariales para estimarlos.
Sí, la mayoría de los créditos hipotecarios permiten pagos anticipados a capital sin penalización. Al abonar más a capital, reduces el saldo y pagas menos intereses totales. Puedes elegir reducir el plazo o disminuir el monto de la mensualidad. Consulta las condiciones específicas de tu banco antes de firmar.